תמא (תוכנית מתאר ארצית) 38


בחודש מרץ 2005, בעקבות התחזיות שהציגה ועדת ההיגוי הממשלתית, בנושא ההיערכות הארצית לקראת רעידת אדמה עתידית, החליטה הממשלה לאשר את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, הידועה בשמה  תמ"א 38, ולהוציאה לפועל.

כיוון שלמימוש התוכנית לחיזוק מבנים קיימים, ידרשו משאבים כספיים אדירים, בהם התושבים לא יוכלו לעמוד ולמדינה אין את המשאבים הדרושים, החליטה הממשלה, שבכדי לקדם ולעודד את יישום תוכנית תמ"א 38, בעלי דירות, אשר יהיו מעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו במסגרת תוכנית תמ"א 38, אישור להקמת יחידות דיור נוספות בבניין. יחידות הדיור הנוספות תימסרנה לידי הקבלן/היזם, אשר בתמורה יבצע את עבודות החיזוק. כך למעשה, יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם שקט נפשי ובניין עמיד בפני רעידות אדמה, וזאת מבלי לשאת בנטל הכספי, עבור חיזוק המבנה.

חשוב לציין, כי לאור עבודות החיזוק והשיפוץ, שייערכו במבנה בהתאם לתקנון תמ"א 38, שמאים מעריכים כי ערך הדירות בבניין עשוי לזנק בכ – 15%-30% אחוזים, וזאת ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.

טרם החתימה על הסכם חוזי עם הקבלן/היזם בהתאם לתקנון תמ"א 38, חשוב להבין במה מדובר.

1. חוזה תמ"א 38, הנחתם עם הקבלן/יזם, הינו למעשה עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין. לפיכך, מעמד החתימה על החוזה הינו למעשה מעמד של מכירה, המקנה לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה ו/או זכויות בקומת העמודים.

2. בשל העובדה כי מדובר בעסקת מקרקעין, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין אשר יוכל להעניק לדיירים הסבר מפורט על זכויותיהם וחובותיהם, על פי תקנון תמ"א 38, כמו גם לייצג את האינטרסים שלהם מול הקבלן/היזם.

3. טרם החתימה על חוזה תמ"א 38 עם הקבלן/היזם, מומלץ תחילה לברר את הפרטים הבאים:

א. מיהו הקבלן המבצע ?

ב. מומלץ לברר מהי יכולתו הכלכלית.

ג. חשוב לבדוק את ניסיונו של הקבלן/היזם.

4. טרם החתימה על החוזה עם הקבלן/היזם, יש לוודא את קיומם של התנאים הבאים:

א. פרטי הקבלן/היזם – יש לציין בחוזה את פרטיו האישיים של הקבלן, פרטיו של האדם המורשה חתימה מטעם החברה  וכך גם חיובו בהסכם.

ב. פירוט עבודות הבנייה – יש לציין במפורש את כל פרטי עבודות הבנייה להם מתחייב הקבלן/היזם, לרבות פרטי השיפוץ וחיזוק המבנה.

ג. היתר בנייה – מומלץ להוסיף תנאי בהסכם ההתקשרות, המציין כי ההסכם יכנס לתוקפו מייד לאחר קבלת היתר הבנייה וקבלת האישור להתחלת ביצוע העבודות בהתאם לתקנון תמ"א 38.

ד. לוח זמנים – הדיירים רשאים לקבוע כי בניית יחידות הדיור הנוספות תבוצענה ככל האפשר, רק לאחר סיום עבודות החיזוק של המבנה, בהתאם לדרישות תמ"א 38.

ה. מועד סיום העבודה במסגרת הסכם תמ"א 38 –מומלץ להדגיש כי במידה והקבלן לא יעמוד בלוח הזמנים שסוכם, ו/או לא יסיים את עבודות החיזוק בזמן, יוכלו הדיירים לממש את הקנסות והערבויות כפי שמובטח להם בחוזה.

ו. ערבויות – על מנת להבטיח את קיומו של ההסכם מומלץ לדרוש מהקבלן/היזם להמציא ערבויות.

ז. רישום ותיקון צו הבית המשותף –הקבלן/היזם יהיה אחראי לתיקון רישום הבית המשותף, ולרישום הדירות החדשות בהתאם לתקנון תמ"א 38.

ח. מיסים ותשלומים – יש לוודא קיומו של תנאי בחוזה, המחייב את הקבלן/היזם לשאת בכל תשלומי המיסים האגרות וההיטלים בגין הבניה.

ט. שיבוש אורח החיים במהלך הבנייה – יש להגדיר בהסכם את מסגרת שעות העבודה היומיות והשבועיות מראש, על מנת שמידת הפגיעה בנוחיות הדיירים במהלך הבנייה תהייה מצומצמת ככל האפשר.

י. ביטוח על ידי הקבלן – יש להגדיר בהסכם כי הקבלן יישא בהוצאות ביטוח המבנה והמתקנים, פוליסה שמטרתה להעניק כיסוי ביטוחי לכל אובדן רכוש או נזק, שיגרם במהלך עבודות החיזוק והדיירים הם המוטבים בפוליסה. על הביטוח לכסות גם מקרים של אובדן או נזק לגופו של כל אדם במהלך תקופת הבנייה, הכולל את עובדי הקבלן, קבלני המשנה ועובדיהם כמו כן כיסוי צד ג'.

יובהר כי המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.

נרקיס לביא, עו"ד